我对灵寿房地产市场的几点理解

以下仅代表个人观点，欢迎批评指正

文中所涉项目名称，为防止引发不必要的误会，均以XX表示，请读者自辨

【引子】

灵山秀水，常来长寿

北有蜿蜒群山，钟灵俊秀，登峰五岳，遥望佛宗圣地；南有滹沱秀水，润物无声，临畔眺望，虽泥沙沟壑，亦似有千古回音。

因山而雕琢阳刚之美，因水而勾勒阴柔之美，刚柔并济，大道之合。

灵寿，真是个好地方！

因工作原因，常来灵寿，关注区域房地产状况，大概始于15、16年，应该说大致经历了县域房地产市场从萌芽到遍地开花的整个阶段，以下，我将从几个方面，阐述我对当前房地产市场的浅薄理解，业内朋友，欢迎沟通交流，如果你是购房者，以期为您提供另一种决策思路。

【1】修复政策烙印的漫长开始

我对于当下中国房地产市场的基本理解是，第一个层面，房地产已然进入一个修复政策烙印的漫长阶段，这个阶段的长短，仍然取决于政策的连贯性和坚决性，当前仍然处于一个“长痛”“短痛”的博弈阶段；第二个层面，整体不支撑“大起大落”的价格走势，价值回归才是王道；第三个层面，价格理性回归，我的理解，16、17年，市场给了我们一个最佳的参照标准，所以我们看到，18、19、20年，所谓的政策反刍，16、17的价格参照，好像就是反刍红线；第四个层面，价值回归的基本点，是成本与供求关系，最终决定于供求关系，而这种供求关系中，又包含了，实际供求，预期供求，恐慌供求等等多重因素，反观2020年，我们依然看到地王之音，此起彼伏，而需求层面的冰水两重天亦形成强烈反差，一句话，房地产的地域属性，决定了区域市场的千差万别，而未来，这种千差万别将更加明显。

【2】脆弱的超乎想象

我对于北方的大部分县域房地产市场，当然包括灵寿，有一个基本的评判，“市场的脆弱性超乎想象”。

有两个表象，一个是对购房者而言，好像一夜之间价格急速飙升，发现原来的全款，现在仅仅够支撑首付款，另一个表现，几乎所有的房地产从业人员，突然发现，上个月的成交量和当月的成交量形成断崖式下跌，而创新的各种营销方式，收效几乎为零。

脆弱吧，就如同当下的灵寿房地产市场，越来越豪华的展示中心及示范样板，接二连三的活动造势，价格战、抽大奖，低首付，带客奖，渠道拓客，全民经纪人，能用上的几乎全部用上，然而，收效甚微，访者寥寥。究其原因，脆弱的内在在于，对整体市场而言，高速发展的房地产市场，尤其是价格表现，与缓慢的经济增速形成明显反差，也就是说，老百姓钱包的增长速度，跟不上价格的飙升速度；对消费者而言，超越日常的模糊认知，对未知市场的恐惧，不确定性极大强化；对从业者而言，营销而非价值本位的策略思考，反而加重老百姓的恐惧认知，恶性循环，周而复始。

【3】狼，可能要来了

评判一个县域房地产市场是否良性，我有一个大致的经验数据，仅供参考，对于北方大部分30-40万人口数量的县城而言，年度去化量保持在2000-3000套，即20-30万平米，我认为是一个相对合理的数据，意味着年度人均去化量大致在0.5-1/㎡/人之间，如果接近或超出1，则意味着市场可能要进入下行通道。

我对灵寿市场近两年去化量做过一个粗略统计，主流去化项目，包括X城，X悦府，北大荒东西中苑、XX华府，XX院、XX湾，近两年去化数量大致在2800-3000套左右，主流项目平均年度去化量大致在1500套左右，单从主流项目数据分析，应该说，人均去化量约在0.5㎡/人左右，尚未达风险红线，但如果将数据延展，扩展至二手房、零散楼盘销售，此数据可能要接近于1。再看未来市场供应，包括三区同建、主流项目存量，新开项目，X玺台、XX城、X河湾、XX观邸、XX改造、北外环待建等项目，未来1-2年供应量，年度平均人均值可能超过1。

数据很可怕，但我认为，仍有几点值得探讨的地方：

1. 开发企业拿地速度放缓，或开发进度放缓，市场进入沉淀修复期，供给面减少，真正理想的房源依然有限；

2. 当前部分项目，可能进入自身恶性循环，考验自有资金及融资能力的大市场环境，弱者将被淘汰出局，所谓强者更强，弱者更弱；

3. 对接省会的城市发展预期，开发企业锁定的精准市场定位，寻求延展客群，而非本土化去化，将为市场注入强心剂，尤其如恒大、绿城、万科等郊区化大盘开发策略，市场将出现两极分化，刚需刚改及特定产品需求多条开发路线齐头并进（笔者所了解的，南部新城可能有大型房企窥见已久）。

【4】要找准自己的位置

回溯整体市场，我认为有几个代表性成功案例（至少是阶段性成功），基本上代表了整体市场的走势脉络，而之所以成功的本质，均在于切入点及切入时机（专业术语定位与节奏）。说白了，在市场具备红利空间的时候，能够把握机会，赢的可能性较大，反之，一旦错失良机，可不只是考验开发企业承受能力的问题，而是真正决定生死的问题，机会只留给那些愿意并能够把握机会的人，切忌贪念、幻想。

16、17年，对于灵寿市场，我称之为真正房地产发展的元年，价格整体涨幅大概在50%-100%之间，由之前的3000-4000，直接飙升到6000-7000。这个阶段，不仅仅是政策的红利，更是多年需求积蓄而集中释放的红利，宏观支撑、需求释放、供给短缺、同时，松阳片区的城市发展红利，应该说，这个阶段的地产项目，集万千宠爱于一身，高举高打，高开高走，依然供不应求，X城，是最有资格见证这个历史阶段的项目之一。X城的成功，我认为是站在风口上，按我的理解，其早就应该实现完美转身并笑傲江湖，可现实就是这么残酷，错过了就是错过了。

X悦府是第二个典型代表项目。在传统认知中，其实灵寿北部区域，在未有松阳河公园之前，绝对属于公认的好地段，原因有三，一，传统商业与新兴商业的交汇，本土商业老大与省会商业老大聚首，都是商业老前辈，随便玩玩，打造个新型商圈，轻而易举；二，南北纵深的城市布局，龙头在南，龙尾向北绵延70公里，老百姓对于家的距离依恋，情感归属。其三，老百姓买房的两大核心命题，结婚与教育，而此区域汇集大量的优势教育资源。X悦府的成功，当然借势市场红利期，同时更不可忽视的主要源于自身，实景体验区概念，正如08年恒大首进省会，社区湖景颠覆传统认知，来自于天津卫的孙氏狼性营销文化，最会玩营销的地产开发商，强势营销，无往不利；高举高打，广告永远是最多的那个，口号永远是最响的那个，至今，我对于05年的顺驰蓝郡，仍然记忆犹新，上帝归上帝，凯撒的归凯撒。

第一个敢于喊出豪宅概念的是XX华府，非中心，不豪宅，是另一个角度的高举高打，你可以说价格高，但你不能说不好，好，是与生俱来的，好，也让多数人望而却步。80%以上客户均来自于政府企事业单位高知人群，是其一贯宣传口径。在我的理解中，XX华府的成功，首先是X城的加持，因为有了市场的价格定性，才有了依附于价格定性的客群思考，另一个是定位的成功，是舞者翩翩于刀尖上的成功，在灵寿，没有一个项目敢于将产品线定位如此单一，而也正因为单一，才成就了他的纯粹，县域市场，剑走偏锋，大险中反而预示了大利。

中国房地产的市场走势，本来就是起伏回荡，有起必有落，有落才有起，在20多年的房地产发展进程中，基本保持在2-3年的市场周期，我所经历的，2006、2009、2012、2017，每一个高点背后的苍凉，和苍凉之后的希望，周而复始，而这一次，从周期理论上讲，2021、2022可能是复苏开始，但谁知道呢，留给专家预判吧。

对灵寿市场而言，北大荒将市场打回了原形，5800-6000左右的现房均价，背后依托的政策平台，品牌、进度、环境、发展、教育全都有，没有理由不相信其赢爆市场的火热，我想说的是，北大荒的成功，90%以上的私企，不可能实现，房地产是一场关于资本的游戏，没有钱，一切归零，也正因为北大荒的出现，让众多房企不得不面对残酷现实，市场红利的骄傲，只是没有捅开那层窗户纸，第一只鞋子已经落地，第二只鞋子，何时落地，谁知道呢！

回归的不只是北大荒，XX院，XX广场，对已经悄然下行的市场，是一次提振，同区域1000-1500的价格优势，让竞争对手一头懵，让对手懵，让自己站在资本的上游，才是最好的决策，同时，市场提振的背后，让我看到，市场发展的潜力所在，如果价格回归的反馈是，一片死寂，才是最可怕的。

前几天，和朋友聊天，打过一个很形象的比喻，房地产市场竞争，冷兵器时代的刀剑相争，比的是技巧；当演变成刀剑与枪炮共存，有些人率先使用枪炮的时候，再好的刀剑技巧都无济于事。

用发展的眼光看未来，用置于死地而后生的气魄思考现在，是我对开发企业最真诚的忠告。

【5】谈一谈灵寿的发展

站在更高的角度俯瞰城市，依托中天北国形成的北部片区，发展受限的中心城区，松阳河片区，南部新城片区，大概未来灵寿房地产市场，会形成这四种片区格局，而各个片区所涵盖的核心又不尽相同，北部片区向北延伸的可能性不大，更多会形成依托中天及北国的聚集效应，向中心聚拢，应该是北部片区的发展方向；中心片区，别无他策，在夹缝中生存，拆迁难度无限放大，零星分布的小体量项目，或多或少谋求点存在感，保留中心片区的话语权，但同时居住逃离中心老城区，可能成为未来富人的潜在意识；松阳河片区，从当前市场供应看，可延展空间有限，而且城市商业配套的发展空间几乎没有，更多作为一种城市公园配套形式出现，松阳河片区真正打造的是，建筑在景观中的概念，松阳河是整体灵寿人的松阳河，不是单一项目的；南部新城片区未来可期，我曾有幸阅览过南部新城相关规划，内部公园、湿地、教育、医疗、商业配套等一应俱全，而且其更大功能是对接石家庄主城区康养客群，可以想象，未来，南部新城将成为融合程度最高的片区，也是综合服务配套最完善的片区。

【6】对买房人的几点建议

这是一个老生常谈的问题，仅谈个人想法，读者请自我分辨

1. 对于自用而言，任何时候都是买房的最佳机会，等一等，可以！但不要期望房价大跌，政策不允许，成本不允许，对于开发商来说，可以放缓，可以等待，亏本销售的可能性，有，但不大；

2. 投资，缓一缓，不是最佳时机；

3. 城市发展方向是投资首选，自用，还要看自己的实际需求；

4. 追求居住品质、景观环境，松阳河肯定是首选，但最终也得钱包说了算；

5. 选择靠谱开发商，江湖总有关于某个开发商的传说，口碑是实力的最好证明，别烂尾，是对买房人的最基本尊重；

6. 买房过程中，售楼部的策略和技巧肯定是有的，实话说，没点策略技巧，可能都没法上岗，但也别对策略和技巧产生恐惧，没必要！因为，很多能买得起房的人，走过的桥，可能都比置业顾问走过的路还要多。

以上为正文

也欢迎各位关注公众号，本号会定期更新所见所获，兴许会对您有所帮助

欢迎后台留言，共同交流。

高档断桥铝合金门窗

系统门窗

隔热门窗品牌

品牌系统门窗