我为什么买升值性差评的世茂滨江？老破大也有春天？

这是篇旧文，写于去年初（如下图）。当时在公众号设定为收费文章，现在就免费公开吧。

之所以现在想起这篇旧文，是因为当初帮我撮合交易的中介店老板朋友，今天发了我一条消息，我也就顺便跟他聊了几句。

大家都知道，去年下半年以来全国楼市大降温，我已很久没有联系这个中介朋友，不太清楚这个小区的近期的房价变化。从今天他的描述中，基本可知这个小区房价的微观情况：中低区（无江景）的房源，近半年来基本没变化，房东多数也没下调报价，但实际上很难成交；不过，近期市场情绪略有回暖，有些房东反而上调了报价。而有江景的高区房源，去年下半年以来价格没跌反涨，稀缺性显现。刚才，我还特意去贝壳网上看了一下挂牌房源，选持“高区”选项，结果显示无房源。而在2020年6月我入手有江景高区房源的时候，“高区”选项下，显示有八九套在售房子。

客观的讲，上海的优质房源，在过去几个月全国楼市大降温的背景下，够坚挺。2020年6月入手这套房，8月时老杨发了条微博，预言七年后单价达18万，同时也预言了上海房价将上涨，未来将达到XX万元每平米。后迫于压力删帖。现在看来，这套房只用了一年半就拱到近18万了

好了，结果已明，事后吹牛也挺无聊的，偶尔吹点小牛无伤大雅，吹多了累己累人。还是看看这篇旧文中细述的买入之前老杨的心理路程吧。我为什么买升值性差评的世茂滨江？老破大也有春天？ （撰写于2021年1月）看到一条网友的留言，忍不住回复了一句。然后，再细看，挺有趣的。所以，想写写老杨买世茂滨江这档事。

多年前，我是曾说过世茂滨江花园不宜投资。比如2015年这条：

那么，问题来了，精研楼市20年，人称捕鱼小能手的老杨头，为什么偏偏自我打脸，傻呼呼的入手差评房子？好吧，既然近几个月很多粉丝质疑此事，老杨就私下聊下心理路程吧……可能会对大家选房有些许启发…… 世茂滨江的优点：1?区位好。陆家嘴贸易区，近邻中国最大的金融城。2?滨江。浦江两岸，必定是未来上海最精贵的板块，这是地理规律使然。3?真豪宅定位。20年前，世茂刚发家，急需一宅定江山，于是使出全身之力，打造此楼盘，定位于亚洲一流、中国第一的精品豪宅。开发商舍得用好材好料，建超大园林，五大风情园林，独此一家。4?小区规模大，沿江一字排开，南北延长一公里。小区自成一体。5?大面积落地窗，且客厅与主卧皆直面江，观景好。世茂滨江的缺点：1、原来是一线江景，后来变成二线江景。 2、楼盘体量大，早期投资客多，抛盘量大。3、02-06年竣工，房龄偏长，小区有些旧。4、户型偏大，有些空间看似浪费。5、学区一般。

2001年，许世坛首先倡导了“世茂滨江花园全球范围内限额发售、国内房产界空前规模的境外销售体系”，又请来了梁朝伟代言产品形象，随后推出“世茂滨江花园顶层复式豪宅全球联网拍卖”等系列活动，打造全球销售。短短7天，滨江花园在台湾创下12亿新台币的销售业绩，在美国也收获了3亿多美元的销售成绩，并在此后连续四年荣获上海市住宅项目销售金额第一名。世茂滨江很高，当时2号楼荣登吉尼斯世界纪录中国最高住宅楼，总体高度191.85米，远高于原中国最高住宅楼兆丰花园140.766米。就纯住宅楼而言，当前仍是上海最高。是否是全国最高，老杨吃不准。

2001－2005年，世茂滨江花园，属一线江景，属于上海江景最好的极少数住宅小区之一。很多买新房业主，也误以为将永远是一线江景。所以当时售价上海最高，而且还有很多人抢房，其中海外华人与温州投资客，巨多（当时上海本地人也很难买得起）。新房销售大部分完成（共七期，1－6期2005年之前开盘）之后，很快就传来坏消息。从05年开始，政府开始出让著名的E18地块，其中三地块位于世茂滨江与江岸之间。2005年6月，新鸿基以31.85亿元的总价从那次世纪地王争夺战中胜出，成为当年上海滩地王，折合楼板价为20178元/平方米。2009年9月，海航控股经过121轮激烈竞价，以18.24亿元总价竞得黄浦江E18单元1-10商办用地，成交楼板价高达36480元/平方米。创下了2009年的土地单价最高纪录。另一幅1-8商办用地则于同一天落入了保利地产的囊中，成交总价30.05亿元，成交楼板价约为33826元/平方米，成为2009年上海第二高楼面地价。 看来，开发商与政府卖地之间，形成了某种默契呀。哈哈。可怜事先不知情的买新房者。此后，随着三个项目的施工进程，原来基本上都能看到宽阔江景的世茂中低区，慢慢都被挡住了视野。此为重要原因之一，世滨滨江的价格被压制住了，房价涨幅多年跑输陆家嘴大市。下图即为已经竣工的海航一幢写字楼，保利三幢写字楼与商务公寓。

新鸿基凯旋门项目，沿续了港商超慢开发节奏的习性，共三期，2020年在限价13.8万的条件开出第二期，当然是光盘了。第三期还正在施工中……预计层高与一二期相似。

最后，再来总结一下吧：老杨2020年6月入手世茂滨江的几个考虑：1、很好的抄底时机。2、经过2005－2019等十几年卖地、施工、卖房，世茂至江边的一长排建筑基本完成，这个影响世茂中低区看江的利空因素，已经被消化完了，甚至价格被低估了；其实，即便是买中低区，离滨江休闲带很近，只隔一条马路，况且小区内部园林很壮观，低区观小区内部景也不错。3、高区仍可较好的观江景。同时由世茂建筑很高，还可西观浦西城市建筑顶部，东俯浦东楼群；高区的价值严重被低估。老杨6月入手的高区单价只有九万，而近一年当红的滨江新盘很多房源看不到江，还要卖到十几万，相比而言，世茂高区严重被低估。老杨踩盘、遍观全上海浦江两岸，观江景最好的也就是汤臣一品、中粮海景、财富海景、滨江凯旋门、世茂滨江这一条线。

其他号称滨江楼盘，要么看江视角别扭，要么小区中多数房子根本看不江，或者只有客厅看到江，而居家相当重要的主卧室却看不到。没在卧室贵妃躺上看书喝茶玩手机看远处风景的人，对此可能无感。也有些滨江新盘，当前看似是一线江景，其实与当年世茂滨江一样，他们与江岸之间，还规划有别的建筑，只是还没建而已。有几个楼盘，老杨了解一下政府规划（该区域的详规），就明白咋回事了。而不懂此隐情的购房者却不知，此时能看江，几年后将无江可看，如同世茂的中低区。另外，世茂的超大落地窗太帅了（如下图），十几年前的设计理念，居然比大部分当前的新房，还要强很多。老杨看到那些小窗，或被粗框子分割的大窗，就像住在笼子里一样。实在不理解，既然连世茂这样的超高层，早就能从技术上设计成大面积无分割落地窗，为什么直至今天还有很多新房的窗户搞得那么唧歪，难道是为了节省成本吗？

4、早期买新房的大量投资客，经过十几年的转手、洗盘之后，至今自住客及长线投资客已占绝大部分比重，小区的抛盘量变小，供求关系改善，未来房价上涨的动能就会增强。若说业主当中投资投机客的占比，，近几年上海最热门的前滩，很多楼盘的占比已明显超过世茂滨江了。单价已攀升至近20万的前滩，很多小区都是中产阶层定位，大堂、门厅、过道、户型狭小。老杨2020年春天去看过几个楼盘，我是不愿住进去的，太不舒服了。我看很多业主以后都要抛掉，即便是为了小孩子上学的，用掉学区后也不愿继续住下去。黄金地段里建了一堆中档楼盘，白瞎了。5?浦江两岸大开发、大改造，除了拆旧建新的建筑，还有滨江休闲带，正在不断打通、延长。浦江两岸将成为休闲的最佳场所。其中，浦东沿江的绿化、步道明显优于浦西沿江。过去十年，老杨三次买上海房，12年买的张江学区房，当时2万多，如今十几万，至今累计涨幅能排进全市前五！14年买的碧云大平层学区房，当前买时只有4万，如今涨至10万，之前此平层涨幅较小，但近几年涨幅表现不错，尤其是2020年这一波行情，联洋与碧云由于学区好、地段好、环境好而涨幅位居全市前列。

由于房票有限，老杨想把大部分子弹在上海打掉，所以2020年只能买高总价的房子。这次，选房的思路与之前两次有所不同，前两次所选的房子，其实当时就是优质白马股了；而这次选的世茂滨江，由于上述的一些缺点，所以过去十多年升值性跑输大市，连老杨之前的也是给差评。而正是由于上述两个压制升值性的重要缺点，近二三年已经显著消减，世茂高区的价格明显低估，所以老杨做个大胆的尝试，看看能否见证“衰股变牛股”的惊险刺激的过程！另外，此房以后老杨真想自住，一个自己想住的房子，可能更能成为好房子吧。

近期，一个好消息是，过去半年多，世茂滨江加速上涨中。关键是，过去多年，世茂滨江花园涨幅一直跑不过仁恒滨江园，而过去半年，居然第一次跑赢了！这很可能发出一个信号：未来多年，世茂滨江，尤其是高区的稀缺性将越来越显现，其房价涨幅持续跑赢基本无江景的仁恒滨江园，应是大概率事件！另外，跑赢当前大部分的所谓滨江新盘，概率也应不小。

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