亩产效益翻10倍东莞首个国企主导工改项目竣工

11月15日，位于东莞道滘的广深港澳科技创新走廊小河片区新兴产业研发制造项目（下称“东实·道滘数智园”）上，11号宿舍楼迎来竣工验收，意味着这个全市首个市属国企主导的专精特新产业园区将迎来企业入驻，进入生产试运营阶段。

广深港澳科技创新走廊小河片区（下称“小河项目”）总改造范围为950亩，计划分为三期实施，启动区东实·道滘数智园改造范围150亩，由东实集团全资子公司东莞市旗胜投资发展有限公司（下称“旗胜公司”）实施土地整备开发与改造，由中铁十二局施工。2021年开建以来，东实·道滘数智园打响了国有企业作为镇村工业园改造主体的头炮，为东莞“工改工”机制模式提供了新范式。

东实·道滘数智园鸟瞰图。

破立之间，生机焕发。项目现已引进23家高质量制造业企业，预计未来可引进高端制造业企业超50家，每亩年产值从原来的106万元将提高至1200万元，项目贡献年产值逾66亿元，带动税收2亿元，带动就业超1万人。

坐落于东莞七大战略性新兴产业基地之一水乡数字经济产业基地，东实·道滘数智园将以“大湾区数字智造产业示范基地”为定位，引领数字经济产业提档，打开水乡高质量发展的潜力空间。

为何改？

低效工业园成瓶颈，亟待升级

地处广深港澳科创走廊的重要节点、广深高速与莞惠城轨交汇于此、4公里外布局有在建中的地铁1号线道滘东站……道滘小河优越的地理位置，承载了发展东莞数字经济产业、推动水乡高质量发展的重任。

东实·道滘数智园地处广深高速与莞惠城轨交汇点。

比蓝图更迫切的是，眼前土地瓶颈这个“紧箍咒”。

把时针拨回上世纪90年代。村级工业园的东风吹至小河村，鞋材、五金加工、泡沫等产业纷纷在此布局。进入21世纪，工业园复杂的土地权属关系、产业低端散乱问题日渐暴露。

“原来的工业区共有7.2万平方米厂房，分布有28家企业，污染大、产能低。”提及日渐滑坡的发展态势，小河村村委书记卢志明历历在目，“有家企业租了我们10亩的厂房，一路发展壮大，后来因为旧厂房不能满足新机器设备生产的需要，我们眼睁睁看着他们搬走了。”

小破小立无法彻底解决“土地之困”。2020年，东莞吹响镇村工业园改造的“集结号”。当年，旗胜公司正式与小河村经联社（沥江围分社）签订改造协议。随后，新一轮“升级版”镇村工业园改造乘胜追击。2021年11月，东实·道滘数智园项目正式开工建设。

东实·道滘数智园拆除前。

卢志明算了一笔账，在东实·道滘数智园项目中，村小组集体可一次性获得1.5万平方米工业厂房、7000平方米市场物业补偿以及3200万元的现金补偿，年租金收入将是原来的两倍。

除了“真金白银”的收入，高端企业带来的人才流入效应，也让卢志明十分期待，“乡风文明会进一步提升，村民公寓的物业收入、从事服务业的发展机会都更多了。这些就好比为村民培育了一只会下蛋的‘母鸡’。”他形象地说。

怎么改？

多元参与，国企入局

在东莞市委、市政府鼓励市属企业深入参与镇村工业园改造提升工作的背景下，旗胜公司成为项目实施主体，也是“工改工”模式创新的“吃螃蟹者”。

借力“工改工”审批新政策，东实集团并联开展前期工作和拆迁补偿工作，大大提高了改造效率。自启动以来，东实·道滘数智园一路跑出落地加速度——

2021年2月，项目完成控规批后公告；3月，占地150亩的东实·道滘数智园拆除平整；9月，项目完成单一主体挂牌招商交易；11月，项目正式开工建设。之后，仅四个半月的时间就完成近15万平米的厂房主体结构施工，比合同工期整体提前三个月。

东实·道滘数智园拆除后。

两年倏忽而过。如今，昔日残破的村级工业园已不见踪影，取而代之的是几栋现代化高层研发制造厂房，蓝天白云倒映在玻璃幕墙上，园区葱郁绿植随处可见，一座崭新的东实·道滘数智园已然拔地而起。

旧产业退出去，新动能引进来。综合考虑当地新材料等产业基础，再结合东实集团5G产业资源，项目的发展重点被定为新一代信息技术、高端装备制造、新材料等领域。

从“散装”工业园到智造“大本营”，东实集团按照市、镇产业发展工作部署，更注重“工改工”和产城融合项目的长期综合效益，注重产业的培育、龙头企业和产业链招商。

“我们定期与招商团队召开例会，对意向企业进行个案分析，实施‘一企一策’专人跟进，形成分阶段、分层级的跟进机制。”旗胜公司副总经理李涛介绍，为了保证入驻企业的质量，招商引资实行两级把控，入园企业需要先经东实集团把关，再到道滘镇政府申报，经道滘镇政府批复后方可入园。东实·道滘数智园走出了一条多方利益共赢的发展之路。

东实·道滘数智园项目鸟瞰图。

市场化运作模式下，村集体、权益人的合法权益也得到了更充分的保障。“在村里建设这么高端的产业园，我们原来想都不敢想，现在依靠国企的力量，从市里到镇里，各部门一起配合、一路绿灯，才能把这个事情做下去。”道滘镇城市更新中心有关负责人表示。

有何成效？

实现“工业”上楼，企业竞相入驻

随着这座5G智造“梦工厂”磁吸力释放，一批优质企业企业正纷至沓来。

“过去十几年我们一直都是租赁厂房，今天总算有了个稳定的新家！”东莞市台工电子机械科技有限公司（下称“台工科技”）总经理李兵说，公司已敲定东实·道滘数智园园区的三层厂房，待年底厂房现售证办下来，他们将乔迁入驻。

台工科技是国家级高新技术企业、广东省级专精特新企业，长期深耕半导体前道制造设备与后道封测设备，“我们将不断加大研发投入，争取在5年内实现2亿元产值，同步登陆资本市场。”

为给企业一个安稳的“家”，东莞动起“真格”。2023年9月，为提升市场参与实施“工改工”的积极性，《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（试行）》出台。新政下，东实·道滘数智园项目近七成厂房面积可分割销售，这也意味着更多中小企业空间、产权、融资等方面的诉求将得到满足。

东实·道滘数智园规划图。

一系列政策“全家桶”也正精准落地，释放惠企效应。今年，东莞加快打造与广深一体化的营商环境，提出年内先行启动1000万平方米优质产业空间建设。包括东实·道滘数智园在内，东莞一批优质产业空间即将上新。

“与我们以往参建的其他项目相比，东实·道滘数智园在平面布局、建筑层高、使用荷载、配套设施等方面，都具有升级版的实施标准。”中铁十二局集团华南公司第七项目部东莞小河项目总工程师祁俊表示，“工业上楼”新风潮下，项目集中高效的货运组织提升了高层厂房利用率，同时每层预留的活动窗户吊装口，有效解决了“工业上楼”中设备上楼等问题。

值得一提的是，针对园区优质工业企业，部分楼栋可提供最高 50%、最高10元/㎡的租金补贴，最长可补贴3 年，“以租下 2000 ㎡厂房计算，企业可享受前3年20000元/月、总计最高72万元的租金补贴 ，实打实地降低了经营成本。”园区招商代表介绍。

除此之外，高新技术企业还可申请空间补贴，专精特新企业可享受最高50%的租金减免优惠。对符合条件的企业，可从市、镇获得10%的购置补贴，最高不超过100万元。“补贴力度很大，这也是我们选择东实·道滘数智园的一大重要原因。”李兵表示。

包括台工科技在内，东实·道滘数智园现已引进宏拓仪器、奥尼高分子等23家高质量制造业企业，同时储备有厂房需求企业214家。

小河项目效果图。

东实·道滘数智园“铆足干劲”的同时，改造范围近450亩的小河项目二期也正蹄疾步稳，现已完成拆迁补偿方案拟定、拆迁公告公布等环节，正有序推进动迁、集体收益表决、规划调整等土地整备相关工作。

在广深高速与莞惠城轨十字交汇处，车流滚滚来往如梭，一个关于镇村工业园腾空间、精利用的强烈信号已经释放：新的动能正在生成，产业变革浪潮开始涌动。

【撰文】龚菊 郭文君

受访者供图

【作者】 龚菊；郭文君

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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