事关房贷！你的月供要降了！这些人还能省两笔钱-公积金贷款100万30供多少

新年伊始，不少房贷族喜获央行发放的“新年大礼包”。

2023年1月1日，存量房贷利率启动重新定价，对于此前已转换LPR(贷款市场报价利率)报价方式、并指定1月1日为重新定价日的还贷者，百万房贷月供预计能省200元。此外，公积金贷款利率也有所调降，房贷族有望获得商业贷和公积金贷款双重“优惠”。

到底能降多少？未来房贷还会继续降吗？

LPR与房贷利率有何关系？

LPR，即贷款市场报价利率（LoanPrimeRate），是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率，MLF）加点形成的方式报价，现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

从2019年8月开始，央行实行房贷利率新政策，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，也就是房贷利率=LPR+固定基点。也就是说，在固定基点不变的情况下，房贷利率会随着LPR的调降而下降。

而在2022年，LPR报价经历了降幅最大的一年，其中5年期以上LPR共下调35个基点，其中1月下降5个基点，5月和8月均下降15个基点。目前，1年期LPR为3.65%，5年期及以上LPR为4.3%。

拉长时间来看，LPR无论是一年期还是五年期以上的报价自2019年8月以来便呈阶梯下降态势，仅在2020年未经调整。在此背景下，全国大中城市无论是首套还是二套利率均经历了大幅下调。

数据显示，2022年12月重点城市主流首套房贷利率为4.09%，二套利率为4.91%，较2021年10月最高点已经分别下降163BP和107BP（上述参考：国金证券，2022/12/25）。

月供到底能省多少钱？

从房贷利率的变动来看，到底月供能省多少钱？举个例子——

对新增房贷而言，直接以LPR作为定价基准，如果银行不提高加点（目前情况下银行提高加点的可能性较低），房贷利率相较上年将明显降低。

以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在2022年利率调整之前，LPR为4.65%，月供金额为5156.37元；2022年最后一次LPR公布以后，2023年LPR将降至4.3%，月供金额为4948.47元，相较2022年月供减少207.9元。

图：100万公积金贷款利率调整前后还款情况对比

不过，由于每位购房者的实际房贷利率会不相同，贷款期限也有差异，实际减少的利息也会各不相同。比如一些购房者将房贷利率重定价日设为贷款发放日的对应日，也不必着急，到了贷款发放日只要LPR低于上年水平，房贷月供也会随之下降。

一般来说，不论是今年新购房和已经在还贷的购房者都将享受到去年LPR下调带来的利好。但是也并非所有购房者都能享受到此优惠，比如在2019年房贷利率新政策之前，仍有不少人购房时采取的是25年期或30年期的固定利率，就将与此次“大礼包”失之交臂。

除了商业银行贷款，存量公积金贷款也于2023年1月1日重新定价。多地住房公积金管理中心表示，对于2022年10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起按调整后的新利率执行，降幅在0.15个百分点。

此前5年期以上公积金贷款利率为3.25%，调整后利率为3.1%。举例来说，100万公积金贷款30年期等额本息，调整前月供为4352.06元，调整后月供为4270.16元，每月可少还81.90元，一年可节省982.8元。

图：100万公积金贷款利率调整前后还款情况对比

目前多数购房者往往是公积金+商业银行的组合贷款方式，在2023年这些人可同时享受两笔优惠。比如购房者总房价为200万元，若采取100万公积金贷款+100万商业贷款的方式，按照上述方式计算，每月共节省289.8元，一年可节省3477.6元。

LPR与房贷利率未来还会下调吗？

虽然12月LPR报价保持不变，但不少业内人士坦言，2023年LPR仍有下行空间。

国金证券认为，预计未来房贷将更加向消费贷性质靠拢：一是房贷贷款门槛或降低，房贷利率、首付比例有望继续下降；二是房贷还款方式或更加灵活，未来在提前还款、合理展期等方面限制更低，缓解购房者的还款压力，以促进购房消费需求的释放。

另一位分析人士则表示，从10月和11月金融数据来看，住户部门贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，反映出居民消费意愿和能力有所不足，应继续引导LPR尤其是5年期以上LPR适度下行，减轻居民住房消费负担，促进房地产市场平稳健康发展，推动宏观经济稳步恢复。其表示，2023年1月或2月，可能是LPR下降的时间窗口（参考：中国证券报，2023/01/03）。

除了LPR调降外，近期央行等部门亦发布了其他与房贷相关的政策利好。2023年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

按照新的评估规则，全国70个大中城市中有38个可以下调或者取消首套房贷款利率下限，但4个一线城市（北上广深）目前仍无法下调房贷利率。业内人士认为，此政策实际上是2022年房贷利率下限政策的延续，2022年5月央行明确房贷利率下限为“LPR减20个基点”。

当前5年期以上LPR为4.3%，按照上述规定进行计算，首套房贷款利率下限为4.1%。也就是说，符合房价同环比3个月连续下降的城市首套房贷款利率可以低于4.1%。相关数据显示，截至2022年底，全国已经有近30个城市将首套房贷款利率下调至4%以下，其中包括武汉、天津、昆明、大理等。

不过，新政也指出，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

综上所述，对于房贷族来说，多数人或可享受到商业贷+公积金贷款双重“降息大礼包”，在2023年可实实在在减少还贷负担。对于还在观望的刚需购房者来说，也有望从各地具体房贷政策中受益，让自身购房置业的压力更轻一些。

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