增信基金 增信基金贷款

大家好，关于增信基金很多朋友都还不太明白，今天小编就来为大家分享关于增信基金贷款的知识，希望对各位有所帮助！

本文目录

1. 信托理财产品可靠吗？
2. 房地产基金如何开展类REITs业务？
3. 什么是政信类理财产品
4. 产业引导资金用途

信托理财产品可靠吗？

这么说吧，相对于高达8、9以上的收益，信托的安全性还是很高的。信托、资管、私募都是有钱人的理财方式，要求提供金融资产证明，投资起步是100万，然而真正100万起步的信托都被称为“小号”，非常稀少，一般动辄就是300万、500万以上的起步，普通人没有机会接触。

信托从1979年在中国开始成立以来，截止目前所有发行的产品都实现了100%的对付，被叫作“隐形刚对”，即使有坏账，一般都由信托公司兜底了，原因是信托公司的牌照非常值钱，比银行牌照都值钱，哪家信托公司都不想首先砸了这个金字招牌。随着监管要求的强化，现在不允许刚性兑付了，信托产品的风险立刻被放大，认为不安全了。确实，跟银行理财产品相比，信托产品的风险属于中高级别，“分散性”不够强。但是银行理财产品结构里面一般都有一定比例的信托计划，你其实买银行理财，也有一部分资金流向了信托。安全不安全，分散性是一个指标，还有一个重要指标就是抵押物和担保人，信托产品的最大的优势就是抵押物和担保人，一般情况下，都是几倍借款金额的抵押物抵押。所以风险并不会很大。

当然，仍然有一些到时不能对付的信托产品的新闻传到我们的耳朵。信托产品本身也分较低风险、中风险、高风险的，还有就是抵押物变现困难，导致人们认为信托产品的风险很大。但还是要强调一下，相对于信托产品的收益来说，它的风险微不足道，值得投资。

房地产基金如何开展类REITs业务？

过去一年，国内的不动产证券化市场，发展得依然很快。

参与主体更多，物业类型也更多，也出现了更多有代表性的案例。

市场存量大了，也就方便我们总结规律、指导实践。

实践很重要。

最近这段时间，和很多做房地产基金的朋友聊天，发现虽然大家都非常关注不动产证券化市场，但或是只知框架、不明内里；或是理想主义、盲目乐观；或是批判否定、评价负面。

其实，从一个从业者的角度看来，不动产证券化市场仍处于起步阶段，的确存在很多问题，制度建设、市场培育、投资者群体等等方面，和成熟市场相比，都有较大差距。

寄希望于这个市场，帮你解决所有问题，只能带来失望。

但是必须认识到，先发优势，往往也是这个时候奠定的。

即使是在起步阶段，也已经有很多人通过这个市场，实现了自己的目标。

今天，我们就来研究两个经典案例，一起来看看，他们是怎么做到的，以及，我们能从中学到什么？

开始正式的分析之前，先要说明一下，以下所有的分析，都是基于项目的信息披露材料、公开的推介材料，数据来源为管理人网站、交易所网站，以及发行承销团队。

结构同学只会客观分析，不会胡乱解读。

进一步的，我们接下来的讨论，将主要围绕着一个问题：投资者认可什么样类型的类REITs产品呢？

相较于个人投资者，机构投资者更加理性，而且对于房地产行业非常熟悉——谁都不会是傻子，让别人拿出真金白银来认可你，总要给他们足够的理由。

而转换成房地产基金的角度就是：房地产基金要想开展类REITs业务，需要满足哪些条件？

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带着这些问题，我们就先来看看，国内首单PERE+REITs——大融城REITs。

项目牵头方光大安石，是国内领先的房地产基金管理公司，成功打造了自主商管品牌“大融城”，标的物业，就是位于重庆的观音桥大融城项目。

交易结构比较传统，属于典型的专项计划+私募基金+项目公司+标的物业的模式，

最终的发行结果非常好，其中优先A档3.8%，优先B档4.3%，刷新了当时同类型产品最低利率记录。

那么，我们就要问一个最重要的问题：投资者为什么这么认可这单类REITs呢？

我们已经知道，现阶段，类REITs还属于固定收益证券的范畴，机构投资者偏重的还是安全性。

因此，沿着这个思路，结构同学分析了一下这单项目的增信措施，主要有以下几点：

资产处置收入现金流

超额覆盖

累计跌幅36%的压力境况下的资产处置收入

对优先A档本金的覆盖倍数＞1.23

对优先档本金的覆盖倍数＞1.00

物业持有人净现金流

超额覆盖

压力境况下，物业持有人FFO

对优先A档预期收益的覆盖倍数＞1.37

对优先档预期收益的覆盖倍数＞1.08

物业抵押

观音桥大融城评估值25.02亿，按照12.87万㎡的建面，单价为1.94万/㎡

优先级A级13亿，LTV=52%

优先级16亿，LTV=64%

光大控股差额支付

光大控股提供差额支付承诺

证券结构化分层

优先A：优先B：次级=13:3:9，次级占比36%

标黄的部分，可以说是这个项目的关键，合理的估值+合理的抵押率+光大控股的差额支付承诺，使得优先级资产支持证券，呈现出光大控股发行的、有商业物业抵押担保的、私募公司债券的信用特征，自然也就赢得了投资者的青睐。

国内类似于光大安石这种，有较强的股东背景，且股东愿意提供增信的房地产基金，还有很多，而且很多机构都在尝试着推进类REITs项目。

比如，近期正在推介期的一单产品——景瑞控股-锴瑞投资京沪办公物业资产支持专项计划，主导的锴瑞投资，是景瑞控股旗下专注于持有型办公物业的投资、开发、改造、运营的基金平台。标的物业是景瑞张江中心项目和景瑞中关村项目，并由景瑞地产作为增信机构，我们期待他们的表现。

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如果说大融城REITs项目的顺利发行，关键是光大安石作为“富二代”，可以依托于光大集团的主体信用的话，新派公寓REITs项目，则是为草根房地产基金，则开辟了另一条道路。

也是较为传统的专项计划+契约基金+项目公司+标的物业的模式，这里不多赘述。

这里需要强调的一点是，这一单项目的优先级和权益级，都是市场化销售给机构投资者的，而非由原始权益人自持。

所以，我们就得分别从优先级、权益级两类证券的投资逻辑出发，来看一下，为什么它能够最终成功落地。

对于优先级来说，机构投资者看重的，还是安全性。

和前一个项目一样，我们列出来核心的风控措施：

优先级/权益级安排

优先级1.3亿

权益级1.4亿

现金流超额覆盖

标的物业净现金流

对优先级预期收益覆盖倍数=1.01~1.53

标的物业概况

位于北京CBD东三环边，70年住宅产权

建面5711㎡

评估值3.15亿

评估均价为5.5万/㎡

标的物业抵押

优先级LTV=41%

全部资产支持证券LTV=85%

我们看到，优先级具备了超额覆盖+40%抵押率两大明显优势，赢得了投资者的认可。

我们也应该意识到，作为70年住宅产权的物业，标的物业的市场单价一般是在8~10万，考虑到这一层因素后，LTV将进一步降低到25%左右。

东西已经便宜到这种地步，还要什么外部增信呢？

权益级的投资逻辑，其实也是看准了这一点，我们可以理解为，拿着1.4亿的本金，借来1.3亿、成本只有5.3%的杠杆资金，并购了价值5亿元的物业。

3成首付买房的道理，大家都懂吧？

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进一步的，我们还要再问一个问题：他们为什么能够接受这么大的折扣？

因为，成本足够低、空间足够大。

观音桥大融城，最初是一个叫做现代广场的烂尾楼，是光大安石团队整体收购的第一个商业项目，并于2010年完成改造升级后，正式开业。

而新派公寓最初的收购价格，是2.2万/㎡，即使是以5.5万/㎡的均价退出，升值幅度也是非常大了。

而房地产基金则可以通过这种方式，先确认一部分升值收益，同时通过商业管理+优先收购权的形式，实现对于物业的实际控制。

试想三年之后，光大安石和新派公寓再成立一期私募基金收购标的物业，REITs以略高于初始价格的水平实现退出——类REITs阶段性融资的作用，就充分体现了出来。

上面两个案例，分别代表了两类地产基金开展类REITs业务的核心逻辑，也为我们揭示出了一个很重要的道理：

现阶段，房地产基金开展类REITs业务，关键还是在于价格。

无论是大融城REITs（优先级LTV=60%），还是新派公寓REITs（优先级LTV=40%），标的物业的合理估值，以及较高的折扣，都保证了优先级份额的顺利募集。

而较强的升值预期，以及合理的折扣率，则是吸引次级投资者的关键。

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最后，我想谈谈，上述分析带给我们的启发。

诚然，中国的资产价格，已经不太可能再出现过去5年这种爆发式增长的情况。

升值空间降低，是不是就说明新派公寓REITs的案例，并没有什么参考价值呢？

显然不是。

在如今国内的不动产市场，捡到金子的机会并不少。

2016年开始，中国已经进入了新一轮的不良资产投资机遇期。

特殊机会基金纷纷入场，以很多人想不到的低价，获得了优质资产。

募集基金→并购资产→修复资产→持有运营→基金分配清算，这一典型的房地产私募基金周期，一般要经历3~5年的时间。

这也是为什么，2018年下半年到现在，我们在北上广深，看到了这么多城市更新/内容创新的项目入市的原因。

我也相信，在2019年，REITs领域会出现更多特殊机会基金的身影。

最后，借用新派公寓创始人的一句话，作为今天的结束：

“在中国一切新事物都需要在创新，都需要突破，所以不能等着绿灯亮了才去做，一定是在红灯面前做好所有准备，等到绿灯一亮，你第一个冲出去。”

什么是政信类理财产品

政信理财产品主要包括政府债券、金融机构贷款、地方政府投融资平台、政府投资基金、政府和社会资本合作（PPP）、政府信托、基础设施资产证券化、开发性金融等。

政信项目的融资方一般是政府的各类融资平台(地方国资委控股)，政府融资平台负责城市基础设施建设、城市开发等。年利率一般是6%~9%左右，地方政府融资平台一般是地方国资委控股，道德风险非常低，真实性可以得到保障，不至于被骗。而且作为地方国资委控股平台，融资平台实力较为雄厚，还款能力和还款意愿都是极强的，最后政信融资平台具备政府信用，而在中国，政府是不会破产的。安全性高，至少本金安全是有保障。

产业引导资金用途

引导基金的作用有以下四点：

1、支持阶段参股。引导基金向创业风险投资机构参股，并按事先约定的条件和规定的期限，支持设立新的创业风险投资机构，扩大对科技型中小企业的投资总量。

2、支持跟进投资。引导基金与创业风险投资机构共同投资于初创期中小企业，以支持已经设立的创业风险投资机构，降低其投资风险。

3、风险补助。对己投资于初创期高科技中小企业的创业风险投资机构予以一定的补助，增强创业投资机构抵御风险的能力。

4、投资保障。创业引导基金对有投资价值、但有一定风险的初创期中小企业，在先期予以资助的同时，由创业投资机构向这些企业进行股权投资的基础上，引导基金再给予第二次补助，以解决创业风险投资机构因担心风险、想投而不敢投的问题，对于科技企业孵化器等中小企业服务机构尤其适用。

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